マンション経営にかかる初期費用って？相場や内訳、費用を抑えるコツ

マンション経営に興味があっても、実際にいくらかかるのかわからないという方も多いのではないでしょうか。

今回は、マンション経営にかかる初期費用の相場や内訳、初期費用を安く抑えるためのコツについてご紹介します。
マンション経営の初期費用についての理解し、安心してマンション経営に踏み出してください。

マンション経営の初期費用の相場

マンション経営の初期費用には、マンション購入価格によって左右されるローンの頭金や不動産屋への仲介手数料などが含まれるため、一般にマンション購入価格が高いほどマンション経営の初期費用は高くなります。

購入するマンションにもよりますが、マンション経営の初期費用はローンの頭金を含めてマンション購入価格の30%以上が相場です。
ただし、マンション購入のためにローンを組む必要がないという場合は、マンション購入価格の8~10%で済む場合もあります。

マンション経営の初期費用は人それぞれですので、マンション経営の初期費用の詳しい内訳などを見ながら実際に自分で確認してみるといいでしょう。

マンション経営の初期費用の内訳

一般に、マンション経営の初期費用として以下のようなものが挙げられます。

・ローンの頭金
・ローンを組む際にかかる事務手数料や保証料
・不動産屋へ払う仲介手数料
・登記費用
・税金（不動産取得税、印紙税など）
・保険料
・入居者の募集費用

それぞれ詳しく説明します。

ローンの頭金

ローンを組んでマンションを購入する場合、ほとんどの場合ローンの頭金が必要となります。

ローンの頭金の相場は、マンション購入価格の20%です。
フルローンやローンの頭金が20%以下でも融資を受けられる場合もありますが、返済時の金利が増えるケースもあります。

マンション経営の収支計画をしっかりと立てた上で、無理のないローンを組むようにしましょう。

ローンを組む際にかかる事務手数料や保証料

ローンを組む際には、頭金だけでなく事務手数料や保証料などの費用もかかります。

事務手数料は、ローンを組む際に金融機関に支払う事務手数料のことで、借入金額の1~3%が相場です。

保証料は、借り手がローンの返済をできなくなった場合に、返済を代わりにしてもらう保証会社に支払う費用で、借入金額の2%(金利に上乗せして払う場合は年0.2~0.3%程度)であることが多いです。

保証料を必要としない金融機関もあるなど、ローンの諸費用は融資を受ける金融機関や保証会社によって異なりますので、ローンを組む前にしっかり確認するようにしてください。

不動産屋へ払う仲介手数料

不動産屋を介してマンション購入をする場合は、不動産屋へ払う仲介手数料がかかります。

不動産屋へ払う仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法によって以下のように決まっています。

・不動産の売買価格のうち200万円までの部分：取引額の5％＋消費税
・不動産の売買価格のうち200万超〜400万円までの部分：取引額の4％＋消費税
・不動産の売買価格のうち400万円を超える部分：取引額の3％＋消費税

例えば、500万円のマンションを購入した場合は、

①200万までの部分：200万円 × 5% = 10万円
②200万超〜400万円までの部分：200万円 × 4% = 8万円
③400万円を超える部分：100万円 × 3% = 3万円
① + ② + ③ = 21万円

となり、21万円 + 消費税が仲介手数料の上限となります。

この金額はあくまで仲介手数料の上限ですので、実際の仲介手数料は不動産屋に直接確認してみるといいでしょう。

登記費用

マンションを購入すると、「この不動産は自分が所有しているものである」と権利を示すために登記手続きをする必要があります。
登記費用とは、この登記手続きをするためにかかる費用です。

登記費用には、登録免許税と登記手続きを依頼した司法書士に支払う代行料があります。
例えば、中古のマンションを購入した場合、「マンションの評価額の2% + 土地の評価額の2%」が登録免許税としてかかり、それに加えて司法書士への代行料がかかります。

他にも、新築マンションの登記に必要な「建物表題登記」がかかる場合もあるので、事前に確認しましょう。

税金

マンション経営の初期費用としてかかる税金には、固定資産・都市計画税や不動産取得税、印紙税などがあります。

固定資産・都市計画税

固定資産・都市計画税とは、固定資産を持っている人が支払う税金のことで、固定資産税は「(建物評価額 + 土地評価額）×1.4%」、都市計画税は「(建物評価額 + 土地評価額）×0.3%」で計算されます。

固定資産・都市計画税は毎年1月1日（関西では4月1日）の時点での物件の所有者に支払いの義務があるため、年の途中で物件の所有者が変わった場合などには、物件の引き渡し日を基準に売り手と買い手の間で日割りで精算されることが一般的です。

ただし、日割り精算ではなく一括精算する場合もあるので、具体的な内容については売買契約書で確認するようにしましょう。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得した際にかかる税金のことで、「建物評価額 × 4% + 土地評価額 × 4%」で計算されます。
ただし、2021年3月31日までは特例で「建物評価額 × 3% + 土地評価額 × 3%」に軽減されています。

不動産取得税を支払うタイミングは不動産購入時ではなく、不動産を取得してから半年から1年後となるので、それを見越した収支計画を立てましょう。

また、物件をリノベーションして評価額が上がった場合も再び不動産取得税を支払わなくてはいけなくなってしまうので、注意してください。

印紙税

印紙税とは、マンション購入時の不動産売買契約書やローン契約時の金銭消費貸借契約書などを作成する際にかかる税金のことです。

例えば、不動産売買契約書の場合、

・物件の契約金額が100万超~500万円以下：1000円
・物件の契約金額が500万超~1000万円以下：5000円
・物件の契約金額が1000万超~5000万円以下：10000円

が印紙代としてかかります。

保険料

マンション経営をするには火災保険の加入が義務付けられているので、マンション経営の初期費用として火災保険料が必要です。

保険料の支払いは、10年分の保険料を初期費用として一括で払いをすることでが多いので、保険料加入の際にまとめた金額を用意する必要があります。

また、火災保険では地震による火災は補償の対象外となるので、地震保険への加入も検討したほうがいいでしょう。

このように、保険の種類や数、補償範囲によって保険料は変わってきますので、実際に初期費用としていくらの保険料を支払えば良いのかきちんと見積もりをするようにしましょう。

入居者の募集費用

不動産屋を通して入居者の募集をする場合は、仲介手数料として入居者の募集費用を支払う必要があります。

また、入居者が集まるまでの物件の管理費も考慮する必要があるので、入居者の募集費用については余裕を持って設定しておきましょう。

マンション経営の初期費用を抑えるためのコツ

ここでは、マンション経営の初期費用を抑えるためのコツをいくつか挙げます。
マンション経営の初期費用を抑えるコツを押さえて、よりお得にマンション経営を始めましょう。

不動産屋の仲介手数料を削減する

不動産屋や物件によっては、仲介手数料を安く抑えられる場合があります。
複数の不動産屋で見積もりをしてみて、どの不動産屋が1番お得に契約できるのか比較した上で契約をする不動産屋を決めましょう。

また、不動産屋によっては仲介手数料の値下げ交渉をおこなうこともできます。
ただし、相場からかけ離れた値下げの交渉をしてしまうと、不動産屋との今後の関係が悪化してしまう可能性もあります。

値下げ交渉の際には、仲介手数料の上限や適切な仲介手数料の相場の知識をつけ上で交渉をするようにしましょう。

保険の見直しをする

マンション経営では火災保険に加入することが義務となっていますが、その他にもたくさんの保険があります。
必要な保険に絞って加入することで、保険料を削減することができるでしょう。

また、保険料の支払いは10年分を一括で支払うことが多いと紹介しましたが、1年ずつの更新制で保険を契約することもできます。
マンション経営の初期費用をなるべく抑えたい方は、契約体制の見直しをしてみるといいでしょう。

フルローンを活用する

ローンの頭金がゼロでも融資を受けることができるフルローンを利用すれば、初期費用を抑えてマンション経営を始めることができます。

ただし、フルローンは、金利上昇のリスクが高く、月々の返済が厳しくなってしまう可能性があるなど、デメリットもあります。
無理のない返済計画をするようにしましょう。

マンション経営の初期費用を理解した上でマンション経営を始めよう

マンション経営の初期費用には、ローンの頭金や仲介手数料、登記費用など、様々な初期費用がかかります。
マンション経営にかかる初期費用は購入物件や不動産屋、保険会社などによる部分が大きいので、実際にいくらかかるのか見積もりを通して確認するようにしましょう。

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