アパート経営に失敗しないために！4つのリスクと対策方法を徹底解説

「アパート経営をやってみたいけれど、失敗するのが怖い……」なんて思ったことはありませんか？

インターネットでアパート経営に関する記事を見たり、不動産会社の営業担当から話を聞いたりしたことで、アパート経営に興味を持ったという方もいらっしゃると思います。

アパート経営とは、所有するアパートの部屋を貸し出し、家賃収入を得る不動産事業のことです。
土地活用の不動産投資としてはもちろん、資産運用の方法としても注目を集めています。

継続的な家賃収入や節税効果など、メリット豊富なアパート経営ですが、失敗して損をしてしまうリスクがあることも事実。
そこで今回は、アパート経営で失敗しやすい人の特徴や、アパート経営のリスクとその対策方法についてご紹介します。

こんな人は要注意！？アパート経営に失敗しやすい人の3つの特徴

実は、アパート経営に失敗しやすい人には、共通する3つの特徴があります。
失敗しやすい人の特徴を知ることで、自分がアパート経営に向いているかどうか、事前にチェックすることができます。

リスクや支出を気にせず、収入にばかり目が行ってしまう

アパート経営には、安定した家賃収入を得ることができるというメリットがあります。
一方で、空室リスクや家賃滞納リスク、修繕費など、リスクや支出があることも事実です。

アパート経営のリスクや支出を気にすることなく、収入にばかり目が行ってしまう人は、アパート経営にはあまり向いていません。
アパート経営で失敗しないためには、収入にばかり注目するのではなく、デメリットに応じて対策を立て、あらかじめリスクを減らしておくことが重要です。

リスクや支出を気にしないでアパート経営をしてしまうと、収入よりも支出の方が増えていることに気がつかなかったり、修繕を怠って建物の劣化が進んでしまったりする可能性があります。

健全なアパート経営をおこなうためには、リスクや支出に着目し、必要に応じて対策を講じることが大切です。
そのため、リスクや支出を気にすることができる人は、アパート経営に向いているといえます。

入居者の気持ちを考えられない

アパート経営をおこなう上では、入居者に長く住んでもらうことが重要となります。
入居者が長く住むということは、安定した家賃収入が得られるだけでなく、入居者募集の手間が省けたり、空室リスクを減らすことができるというメリットがあります。

オーナー側の利益や都合を優先し、修繕費や管理費を削減しすぎると、建物の劣化が進んだり、トラブルが起きてしまう可能性があります。
入居者に長く住んでもらうためには、入居者の気持ちを考え、親切で丁寧な対応をとることが大切です。

購入後、アパートを放置してしまう

アパート経営で失敗しやすい人に共通する特徴の1つとして、購入後、アパートを放置してしまうことが挙げられます。
アパート経営で成功するためには、保有するアパートに足を運び、住民と直接コミュニケーションを取ったり、建物の状況を自分の目で確認することが大切です。

アパート経営は、土地・建物だけ用意すれば、あとは放置しておいても儲かるというものではありません。
管理会社に任せっきりにするのではなく、定期的に足を運ぶことが重要となります。

知っておきたい！アパート経営の4つのリスクと対策方法

アパート経営の主なリスクとして、「空室リスク」「支出が増えるリスク」「入居者トラブル」「管理会社リスク」の4つが挙げられます。

空室リスク

安定した家賃収入が魅力のアパート経営ですが、入居者が集まらず、空室ばかりになってしまうと、十分な家賃収入を得られない可能性があります。
十分な家賃収入を得られないと、収入を確保できないだけでなく、管理費の支払いやローンの返済が苦しくなってしまいます。

そのため、アパート経営をおこなう上では、空室リスクを軽減させることが重要となります。
空室リスクに対する対策方法としては、「土地・建物について事前に調査する」「定期的に修繕して建物の劣化を防ぐ」「家賃設定を見直す」などが挙げられます。

まず、土地・建物を購入する前に、物件の設備や立地条件、周辺状況をチェックし、十分に市場調査をしておきましょう。
需要が見込める土地・物件を購入することで、空室リスクを軽減させることができます。

また、アパート経営を開始した後は、こまめに清掃したり、必要に応じて修繕したりすることで、建物の劣化を防ぐことができます。
入居者がなかなか集まらない場合は、周辺の家賃相場を見て、家賃設定を見直すことも効果的です。

支出が増えるリスク

アパート経営のリスクの1つとして、支出が増えるリスクが挙げられます。
例えば、ガスや電気が故障したり、共用部の修理をしたりする場合は、修繕費がかかりますし、入居者が入れ替わる際には、お部屋の清掃費がかかります。

支出が増えるリスクは「建物の老朽化」「金利の上昇」「自然災害リスク」の3つに分類することができます。

建物の老朽化

アパート経営をおこなう上で、避けては通れない問題が「建物の老朽化」です。
アパート経営を続けていると、老朽化した箇所の修繕が必要になることがあります。

部屋の壁紙を張り替える程度の修繕であれば、あまり費用はかかりませんが、基礎部分の補強工事や水回りの修繕となると、高額な費用がかかる可能性があります。

建物の老朽化を抑えるためには、長期的な修繕計画を立て、定期的にメンテナンスをすることが重要です。
劣化の程度が小さいうちに対処しておくことで、修繕費を安く抑えることができます。

また、将来発生する修繕費を予想し、あらかじめ積み立てておくことも大切です。
毎月の家賃収入の中から、一定の金額を修繕費として貯めておくことで、急な出費に備えることができます。

金利の上昇

アパート経営を始める前に、金融機関から初期費用を借り入れる場合、金利の上昇にも注意が必要です。

金融機関からの借入金には、金利が発生します。
そのため、ローン返済中に金利が上昇してしまうと、金利の変動に応じて、月々の返済額が増えてしまいます。

金利の上昇に対する対策方法としては、固定金利でローンを借りることが挙げられます。
固定金利の場合、通常の金利よりも少し高くなってしまいますが、長期的に金利が上昇するリスクを回避することができます。

自然災害リスク

アパート経営に限った話ではありませんが、不動産資産には、自然災害によって甚大な被害を受ける可能性があります。
地震や台風、火災などの自然災害は、突然起こる上に、完璧に防ぐことはできません。

自然災害リスクに対する対策方法としては、火災保険や地震保険の加入が挙げられます。

火災保険については、ローンの必須条件となっている場合も多く、ほとんどのアパート経営者が加入しています。
しかし、地震保険は任意加入となっているので、地震保険に加入していないアパート経営も少なくありません。

自然災害リスクを軽視するのは非常に危険です。
場合によっては、アパートそのものが全壊してしまう可能性もあるので、保険に加入しておくと安心です。

入居者トラブル

アパートを経営していると、入居者同士のトラブルや、家賃滞納トラブルが発生してしまうことがあります。
入居者トラブルが起きると、入居者が退去してしまったり、新たな入居者が見つかりにくくなってしまう可能性があります。

入居者を集め、安定した家賃収入を確保するためには、入居者トラブルを防ぐことが重要となります。
主な入居者トラブルとしては、「入居者同士のトラブル」と「家賃滞納リスク」の2つが挙げられます。

入居者同士のトラブル

アパートでは、様々な年代・性別の人が生活を送ることになるので、入居者同士でトラブルが発生してしまうことがあります。
例えば、騒音に関するトラブルやゴミ問題、共用部の利用方法についてのトラブルなどが挙げられます。

入居者同士のトラブルが発生してしまった場合、アパート経営者が間に立って、出来るだけ早くトラブルに対応することが重要となります。
自分で解決するのが難しい場合は、管理会社に依頼して、トラブル対応を請け負ってもらうことも可能です。

家賃滞納リスク

安定した家賃収入を得るためには、入居者を集めるだけでなく、入居者がきちんと家賃を支払ってくれることも重要となります。
そのため、家賃滞納者が増えてしまうと、入居率が高くても、経営が苦しくなってしまう可能性があります。

家賃滞納者が発生してしまった場合、出来るだけ早く支払い催促の連絡を入れ、滞納期間を長期化させないことが大切です。
自分で連絡するのが難しい場合は、管理会社に依頼するのも1つの手です。

また、賃貸契約を結ぶ前の入居審査の段階で、入居希望者の支払い能力について、きちんと調査しておくと安心です。

管理会社リスク

アパート経営をおこなう際、保有するアパートの管理業務は、管理会社に委託する場合が多いです。 管理がずさんな管理会社に依頼してしまうと、入居者トラブルが発生しやすくなったり、入居者が退去してしまったりする可能性があります。

健全なアパート経営をおこなうためには、パートナーとなる管理会社と信頼関係を築くことが重要となります。
主な管理会社に関するリスクとして、「入居者募集や管理がずさん」「サブリース契約」の2つが挙げられます。

入居者募集や管理がずさん

多くの場合、保有するアパートの管理は、管理会社に委託することになります。
そのため、廊下の照明や床、建物の壁、エレベーターなど、アパートの共用部の清掃・修繕は、委託した管理会社が担うことになります。

しかし、管理会社の中には、共用部の清掃作業を怠ったり、壊れた箇所を修繕してくれなかったりと、対応が悪い場合があります。
アパートの管理がずさんだと、入居希望者がなかなか集まらなかったり、入居者が退去してしまったりする可能性があります。

また、空室が発生した際の入居者募集も、管理会社が担う役割の1つです。
空室リスクを減らし、入居率を高めるためには、信頼できる管理会社と契約し、入居者を集めてもらうことが重要となります。

管理会社リスクを防ぐためには、通常の管理業務はもちろん、アパート経営や入居者募集に関する相談まで対応してくれる、優良な管理会社を選ぶことが大切です。

優良な管理会社に出会うためには、大手から地域密着型まで、様々な管理会社に相談し、信頼できる会社を探すことが重要です。
なかなか見つけられない場合は、アパート経営の管理会社に関する「一括相談サイト」を利用するのも1つの手です。

サブリース契約のリスク

家賃保証型サブリース契約とは、管理会社がアパートごと借り上げ、実際のアパート経営は管理会社がおこなうという契約のことです。
サブリース契約のメリットとしては、アパート経営を管理会社に任せられることや、空室が発生しても家賃収入が保証されていることが挙げられます。

一見魅力的なサブリース契約ですが、実は「家賃の金額までは保証されていない」という落とし穴があります。
築年数が経って空室が増えてくると、入居者を集めることが難しくなるため、管理会社は家賃設定を引き下げるよう、要求してくる可能性があります。

サブリース契約による思わぬトラブルを防ぐためには、「家賃が下がるタイミング」「サブリース契約中に発生した修繕費」「契約解除料」など、サブリース契約の争点を確認しておくことが重要です。

口頭での説明や約束は、トラブルの原因となる可能性があるので、確認事項については文書で残しておくと安心です。

実はメリット豊富！アパート経営の魅力

失敗するリスクがあるアパート経営ですが、実はメリット豊富で、魅力的な資産運用の方法の1つです。
アパート経営の主なメリットとして、「安定した家賃収入」「節税効果」「生命保険の代わりになる」「インフレ対策」の4つが挙げられます。

アパート経営のメリット・デメリットの詳細については、こちらの記事をご覧ください。
▶︎「不動産投資で失敗しないために！アパート経営のメリット・デメリットを解説」

入居者が集まれば、安定した収入を得ることができる

アパート経営の最大のメリットとして、安定した収入を得られることが挙げられます。

アパート経営では、入居者を集めることができれば、長期間にわたって家賃収入を得ることができるからです。
まとまった金額の収入が手に入るので、老後の生活資金を確保することも可能です。最近では、老後の私的年金代わりとして、アパート経営を始める方も少なくありません。

節税効果がある

アパート経営をおこなうメリットの1つとして、節税効果が挙げられます。

アパート経営など、第三者に貸し出している物件を所有している場合、土地・建物にかかる固定資産税や相続税は、大幅に軽減されます。
また、アパート経営にかかった費用を経費として申請することで、所得税を節約することも可能です。

生命保険の代わりになる

アパート経営を始めるために、土地・建物を購入した際、「団体信用生命保険」に加入していると、契約者が亡くなった場合に保険金でローンを返済することができます。
家族に対し、返済義務のない不動産資産を残すことができるので、生命保険の代わりとして利用することも可能です。

インフレ対策になる

アパートやマンションなどの不動産資産は、現金や株式などの金融商品とは異なり、物価の上昇と連動して不動産価格も上がるので、インフレの影響を受けにくいというメリットがあります。

アパート経営やお部屋探しのご相談は「部屋まる。」へ！

アパート経営は、失敗するリスクがある一方で、メリット豊富で魅力的な資産運用の方法の1つです。
空室リスクや管理会社リスクについても、事前に対策を立てておくことで、あらかじめリスクを軽減させることができます。

「部屋まる。」は、都内の格安物件数最大級を誇る、賃料6万円以下の専門店です。

アパート経営について実績豊富なスタッフがマンツーマンで対応致しますので、アパート経営に関する様々な不安や疑問点を解消することができます。
アパート経営を検討中の方や、現在アパートを経営中でなにかお悩みがある方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。