「マンション経営に興味はあるけどデメリットがあって不安…」
「マンション経営は失敗しそうで怖い」
と思っている方も少なくないのではないでしょうか。

確かにマンション経営にはデメリットもありますが、適切に運用すれば長期的に安定した収入を得ることができるメリットの多い不動産投資となります。

そこで、今回はマンション経営のメリット・デメリット、メンション経営に失敗しないためのポイントを初心者にもわかりやすくご紹介します。
マンション経営のメリット・デメリットをきちんと理解して、適切なマンション経営を目指しましょう。

マンション経営のデメリットとその対策

まずは、マンション経営を失敗しないためにデメリットとその対策についてを解説します。

空室や家賃滞納のリスクがある

マンション経営には、空室や家賃滞納のリスクがあります。

マンション経営の主な収入は家賃収入となりますが、空室があるとその部屋の家賃収入が得られず、最悪の場合はローンの返済などに影響が出てしまいます。

空室をなるべく生まないよう、事前にターゲットやニーズを考慮してマンションを選んだり、適切な家賃価格を設定したりすることを心がけましょう。
空室が長く続きすぎる場合は、必要に応じてリフォームをおこなうことも効果的です。

また、空室がなくても入居者が家賃を滞納するなどのトラブルがあった場合、家賃収入が途絶えてしまいます。

こういったトラブルに遭わないよう、事前に信頼できる管理会社と契約したり、入居審査で入居希望者が家賃支払い能力があるか見極めたりすることも大切です。

物件の維持費がかかる

マンションの経営には物件の維持費が意外とかかります。

マンション経営では、入居者が退去した後のクリーンニング代だけでなく、物件に問題があった場合はそれを修繕する義務と修繕費用が発生します。
さらに、建物の老朽化に伴い、家賃収入が少なくなっても、物件の修繕費や定期的なメンテナンス費用は増えていくかもしれません。

また、老朽化した建物はあまり人気がなく、入居希望者も少なくなってしまうため、経営していく中でリフォームやリノベーションが求められることもあります。

マンション経営を始める際は、このようなランニングコストや将来的にかかる費用を考慮して、長期的な目線で運用計画を立てることが大切です。

自然災害や事故のリスクがある

空室なし・家賃滞納者なしでマンションを計画通りに経営できたとしても、自然災害で建物がダメになってしまう可能性もあります。
自然災害には地震や豪雨、台風などが含まれ、もしもマンションが倒壊、破損してしまえば、災害前と同じ家賃収入を得ることが難しくなるでしょう。

また、自分のマンションが万全な災害対策をしていたとしても、周辺建物が災害への対策を怠っていれば、その被害の影響を受けることも考えられます。

マンション経営の際には、こういった災害を考慮してハザードマップや地盤状態の確認をおこない、リスクに応じて火災保険などの各種保険への加入を検討する必要があります。

自然災害ではなく、自殺や事件などが起こって建物の価値が下がってしまう可能性もあります。
特に、自殺や事件が起きた部屋は事故物件となり、その部屋の入居希望者が少なくなってしまうだけでなく、建物全体の人気も下がってしまう可能性もあります。

できれば、複数の物件を所有して事故・事件のリスクを分散するなど、こういったリスクを考慮した経営が求められます。

金利の上昇の影響を受ける

変動金利のローンを組んでマンション経営を始めた場合、金利が上昇してローンの返済額も上がり、ローンが返却できなくなったり、十分な収入が得られなくなったりする可能性があります。

変動金利のローンを利用する場合は、こういった可能性を考慮して余裕のある運用計画を立てるようにしましょう。
金利が上昇する可能性がある場合は、固定金利の期間を長くしたり、繰上げ返済をおこなったりするといいでしょう。

マンション経営のメリット

続いては、マンション経営のメリットを解説いたします。

長期的に安定した収入を得ることができる

マンション経営では、適切な経営をすることで長期的に安定した収入を得ることができます。

もちろん、複数の物件を経営しながらマンション経営を本業として、家賃収入だけで生計を立てることもできますし、普段は会社員や自営業として働いている方が副業としてマンション経営を始め、さらなる収入を得ることもできます。

また、ローンを返済し終わった後は、今までローンの返済に充てていた家賃収入をまるまる手元に置いておけるため、多少空室があったとしても、あまり赤字の心配をせずに経営することができます。

さらに、マンションはアパートと比べて耐用年数が長いため、長期的に運用するのに向いているというメリットもあります。
このように、マンションは長期的に運用できるため、老後の年金対策などにも活用できるでしょう。

資産が残る

マンション経営は、ローンを返済中も収入を得られるだけでなく、ローン返済後はマンションを資産として手に入れることができます。
そのため、もし空室が増えたら、今住んでいる家を売却して自分が住むことも可能です。

また、マンションはRC造やSRC造などの耐久性の高い建物構造で建てられていることが多く、将来お金が必要になったら売却しやすいという特徴があります。

景気が悪い時はマンション経営に集中し、景気の良いときを見計らってマンションを売却することで、より大きな利益を得ることができるでしょう。

さらに、マンションは生命保険の代わりとして活用することもできます。
マンションをローンで購入する際には「団体信用生命保険」に加入して契約することがほとんどで、この保険に加入すると契約者が死亡したり高度の障害状態になってしまったりした場合に、マンションの残りのローンを保険で返済してくれるようになります。

そのため、事故などにあっても、遺族にはローンが返済し終わったマンションという資産とそのマンション経営から得られる家賃収入を残すことができ、生命保険の代わりとして機能します。

インフレ・景気変動に強い

インフレが起こると貨幣価値が下がり、預貯金などで蓄えている資金の価値は下がってしまいます。

しかし、マンション自体やマンション経営の家賃収入は物価の上昇に合わせて変動するため、インフレの影響を受けにくく、自分の資産を守ることができます。

また、景気が悪化した場合でも、住居は生活に必要不可欠であることからニーズが減ることが少なく、比較的安定した運用ができると予想できます。

初期費用が少なくても始めやすい

マンション経営は、一般に金融機関の融資を受けて始めることが多く、初めに多額の資金を用意する必要がないのがメリットです。

また、購入後は、マンション経営で得た家賃収入をローンの返済に充てることができるため、少ない費用で経営を続けていくことが可能です。 もしも、ローン返済額より家賃収入の方が多ければ、毎月の支払いゼロで経営していくことも可能です。

節税効果が受けられることもある

マンション経営は不動産所得による損益通算や不動産相続時の評価額により、節税効果が期待できます。

例えば、会社員の方が副業としてマンション経営をしている場合では、仮にマンション経営が赤字だったとしても赤字分を給与所得から差し引くこと（いわゆる損益通算）で、給与所得の課税を抑えることができます。

また、マンション経営にかかる諸費用を所得から控除することもできるので、その点においても所得税の節税効果があると言えるでしょう。

さらに、相続税に関しても、現金よりも同金額相当のマンションの方が、相続評価額が低く評価されるため、納税額を安くすることもできます。

他にも、マンション経営をすることで、単に土地を保有している場合よりも固定資産税を軽減できるなどの効果もあり、マンション経営は節税対策に活用できると言えます。

マンションの管理を委託することもできる

マンション経営をするには、入居者の募集や契約、クレーム対応、共用スペースの清掃や修繕など、マンションを管理するために様々な手間がかかりますが、これらの業務は手数料を支払って外部の管理会社に委託することができます。

そのため、日中忙しくてマンションの管理にあまり時間を割けないという方でも、比較的手間をかけずにマンション経営をすることが可能です。

管理会社や不動産会社と信頼関係を築き、安定したマンション経営を目指しましょう。

マンション経営で失敗しないためのポイント

マンション経営で失敗しないための主なポイントは、「マンション経営の方針を事前にしっかり立てること」「信頼できる管理会社・不動産仲介会社を選ぶこと」の2つです。

メリットもデメリットもあるマンション経営ですが、マンション経営で失敗しないためのポイントを押さえておくことで、リスクを抑えた堅実なマンション経営をすることができます。

マンション経営の方針を事前にしっかり立てること

マンション経営で失敗しないためには、事前にマンション経営の方針を明確に立てることが大切です。
物件の立地や設備、築年数、災害・事故のリスクや空室リスクなどを考慮した上で適切な運用計画を立てましょう。

また、マンション経営では、余裕を持った収支計画のもと運用することが重要です。
空室リスクはもちろん、クリーニング代などで、思わぬ修繕費が発生する場合も考慮して収支計画を立てる必要があります。

マンション経営をする上で何かトラブルがあっても、問題なく対処できるような、余裕のある経営を目指しましょう。

信頼できる管理会社・不動産仲介会社を選ぶ

マンション経営をする上では、信頼できる管理会社・不動産仲介会社を選ぶことが重要です。

管理会社・不動産仲介会社と信頼関係を築くことによって、空室リスクを抑えるための経営についてアドバイスを受けたり、入居者とのトラブルにスムーズに対応してもらったりすることができるでしょう。

また、特にマンション経営の初心者にとっては、マンション経営は難しくわからないことも多く、不安に感じることも多いと思います。

しかし、不安になったらすぐに相談できる管理会社・不動産仲介会社を見つけることで、その都度適切なアドバイスを受けながら、より安定したマンション経営をすることができるようになるでしょう。

メリット・デメリットを理解して失敗しないマンション経営をしよう

マンション経営には、空室リスクや災害・事故のリスクなどのデメリットもありますが、長期的に安定した収入を得ることができるインフレに強いなど、魅力的なメリットもたくさんあります。

マンション経営に失敗しないためには、このようなマンション経営のメリット・デメリットを理解することがとても大切です。

マンション経営のメリット・デメリットを理解し、適切な運用計画を立てることで、堅実なマンション経営をおこないましょう。

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