マンション経営に失敗する理由や成功するための対策やコツを解説

「マンション経営に挑戦してみたいけど、失敗するのが怖くてなかなか踏み出せない…」という方も多いのではないでしょうか。

節税効果や長期的な安定収入など、魅力が豊富なマンション経営ですが、少なからず失敗のリスクもあることも事実です。

しかし、失敗のリスクや対策を考慮した上で適切に経営することができれば、マンション経営のメリットをまとめて享受することができるでしょう。

今回は、マンション経営で失敗する理由やその対策、成功するための方法などをまとめてご紹介します。
マンション経営を失敗する理由とその対策を押さえ、失敗しないマンション経営を目指しましょう。

マンション経営で失敗する理由

ローンの借りすぎ

マンション経営は少ない初期費用で始められる一方、ローンの借りすぎには注意が必要です。

常に満室の契約があると仮定して収支計画を立ててローンを組んでしまうと、立て続けに空室が生まれてしまった場合にローンを返済できなくなってしまう可能性があります。

そのため、ローンを組んでマンション経営を始める場合は、空室リスクなどを考慮して余裕のある返済計画を立てることが必要です。

利回りしか見ずに契約してしまう

利回りだけを見て契約し、予想外の出費があった場合に対応できずに失敗してしまうケースもあります。

マンション経営には、物件の維持管理や修繕にかかる費用や退去費用、保険料、不動産所得税など様々な費用がかかります。
事前に考えられる限りの費用を想定して収支計画を立てましょう。

また、利回りが良くても入居者が集まらない物件では、空室が発生して家賃収入が減り、当初の想定通りの利回りを得ることができなくなってしまうかもしれません。

利回りを参考にする場合、利回りがどのような条件（入居率など）で計算されているか確認し、その条件は無理のない数値か確認しましょう。

立地、物件条件が悪い

マンションの設備や築年数、立地に問題があると入居者がなかなか集まりません。

例えば、立地が悪いマンションを経営しようとしている場合は、家賃を相場よりも安く設定し直すなど、入居者を集めるための工夫が必要になってきます。

このように物件や周辺環境に問題がある場合は、入居者が集まらない場合の運用計画まで検討する必要があるでしょう。

周辺環境が変化した

マンション自体ではなく、周辺環境によって集客を考えている場合は注意が必要です。

例えば、ある大学や専門学校の近くということだけを売りにして学生の入居者を狙っている場合、もしその学校が移転してしまったら、そのマンションの需要は極端に下がってしまうでしょう。

他にも、マンション近くのスーパーが移転したり、パチンコ屋など騒音を発する店舗が近くに建設されたりすると入居希望者は少なくなってしまいます。

今の周辺環境だけでなく今後の周辺施設の建築計画など、様々な情報をリサーチするようにしましょう。

管理会社や不動産会社のずさんな対応

管理会社や不動産会社のずさんな対応によって、適切な入居希望者の募集がおこなわれず空室が放置されたり、共用スペースの管理が行き届かずに入居者の満足度が下がってしまったりする場合があります。

特に、空室続きでなかなか入居者が見つからない場合は、物件情報が正しく掲載されているか、入居者をどのような方法で集めようとしているかなど、確認したほうがいいでしょう。

あまりにも管理会社や不動産会社の対応がひどい場合は、他の管理会社や不動産会社を探して相談するのも1つの手です。

マンション経営に失敗しないための4つの対策

ここでは、マンション経営に失敗しないための対策をいくつかあげます。
マンション経営に失敗しないよう、しっかり対策を確認しておきましょう。

マンション経営の目的をはっきりさせる

まず、自分がマンション経営をする目的をはっきりさせましょう。
目的がはっきりしないまま運用計画を立ててしまうと、一貫性のない計画となり、マンション経営失敗の可能性が高まってしまいます。

例えば、長期で安定収入を得ることが目的であれば、一人暮らしや単身世帯をターゲットに東京近郊のワンルームタイプのマンションを経営するのがいいでしょう。

また、1室あたりで高い家賃収入を得ることが目的であれば、ファミリーをターゲットにしたファミリーマンションの経営もいいでしょう。

逆に、自分のマンションタイプに適さないターゲットや目的を持って経営しても、なかなか入居者が集まらず、空室ばかりのマンションとなってしまうかもしれません。

マンション経営をする目的は、経営がうまくいっているかどうか判断する場合にも必要ですので、運用計画を立てる前にしっかり掴んでおくべきです。

リスクを考慮して適切な運用計画を立てる

マンション経営に失敗しないためには、事前にマンション経営のリスクを考慮して運用計画を立てることが重要です。

最初に立てる運用計画が甘いと、当初予定していた収入が得られないだけでなく、トータルで赤字になってしまう可能性もあります。

信頼できる不動産会社や管理会社に相談しながら、考えられるリスクや出費をすべて考慮した上で計画を立てましょう。

以下では、適切な運用計画で考慮したいリスクをいくつかあげます。

空室リスク

マンション経営には、空室が発生するリスクがあります。満室前提ではなく、空室を考慮して余裕のある収支計画を立てましょう。

また、空室が何室までなら赤字にならないのか、空室が続いてしまった場合はどのように対処するかなど、もしもの場合のために対応を決めておくことをおすすめします。

入居者とのトラブル

マンション経営では、主に入居者の家賃から収入を得ますが、入居者とのトラブルがあって家賃が支払われないというリスクもあります。

いくら空室がなくても家賃が支払わなければ収入がゼロになってしまうため、管理会社と連携し、迅速に対応できるようにしましょう。

災害や事故のリスク

災害や事故が起こるリスクもあります。
もし火災や台風などの被害に遭えば、今まで通りの家賃収入を得ることは難しくなるでしょう。

ハザードマップや周辺施設の災害リスクなどを考慮し、リスクに応じて保険の加入などを検討しましょう。

建物の老朽化

どんな建物であっても老朽化します。
老朽化によって人気が下がって入居者が集まらない場合や、修繕費やリフォーム代がかさんでしまう場合もあります。

また、一般に築年数が長くなるほど家賃は下がるため、将来的に収入が今よりも減少してしまう可能性を考慮しなくてはいけません。

運用計画を立てる段階で、将来的にどの程度の費用がかかるか計算し、無理のない収支計画でマンション経営をおこないましょう。

必ず長期的な目線に立って収支計画を立てる

マンション経営に失敗しないためには、目先の利回りや数年間の利益だけでなく、長期的な目線を持って収支計画を立てることが必要です。

例えば、今は新築で人気の高い物件でも、築年数が長くなるにつれ人気が下がり、家賃を下げざるを得なくなるかもしれません。

また、物件の状態や空室状況によっては、リフォームやリノベーションなどの多額の費用が必要になってくる場合もあります。

このような、将来起こりうる問題を考慮した上で余裕のある運用計画を立てましょう。

マンションの周辺環境が変化する可能性も考慮したい

老朽化などのマンション自体の変化だけでなく、マンションの周辺環境が変化する可能性も考慮できるといいでしょう。

例えば、もし自分が経営しているマンションの近くに、自分よりも家賃の安いマンションが建てば、当初予定していた家賃よりも家賃を安く設定しなくてはいけなくなるかもしれません。

他にも、学校や会社の近くのマンションで、大学生や会社員などの需要に依存して集客している場合は注意が必要です。

信用できる管理会社・不動産会社に相談する

マンション経営では、信用できる管理会社・不動産会社を見つけることもとても大切です。

例えば、杜撰な対応をする管理会社と契約してしまうと、マンションの共用スペースの管理が行き届かず、入居者の満足度の低下やマナーの悪化を招いてしまう可能性もあります。

他にも、不動産会社によっては空室があるのに積極的に入居者募集をしてくれない場合もあり、サービスの質は管理会社・不動産会社によって大きく異なります。

管理手数料や仲介料だけに捉われず、質の良いサービスを提供している管理会社・不動産会社を探しましょう。

マンション経営を失敗から成功に導くための方法

マンション経営がうまくいかない理由は様々ですが、解決策によっては、失敗に傾いているマンション経営を成功させることもできるでしょう。
ここでは、マンション経営を失敗から成功に導くための方法をいくつかあげます。

繰上げ返済で残債を減らす

もし、入居者はいるのに家賃収入が思うように得られず、ローンの支払いを含めると赤字になってしまう状況なのであれば、ローンの支払いを削減できる「繰上げ返済」を検討してみるのもいいでしょう。

繰上げ返済とは、月々のローンの返済とは別に、まとまった資金を返済することです。
繰上げ返済では返済分がすべて元金の返済に充てられるため、それにより、支払う利息を軽減させることができます。

どれだけ繰上げ返済をすれば、毎月の支払いの金額はいくらになるのか、しっかり確認しながら検討してください。

リフォームやリノベーションで入居者を集める

マンションの老朽化など、物件自体の価値が下がって入居者が集められない場合は、リフォームやリノベーションをするのもいいかもしれません。
うまくいけば、入居者を集めて家賃収入を黒字にすることもできます。

ただし、リフォームやリノベーションには追加の費用がかかるため、どの程度の規模でおこなうか、また、工事後にどのように入居者を集客するのかなど、慎重に検討するようにしましょう。

違う管理会社・不動産仲介会社に相談する

なかなか空室が埋まらない、入居者とのトラブルが多すぎる場合は、管理会社や不動産会社の変更を検討しても良いでしょう。

新たに管理会社・不動産会社と契約するには追加費用がかかるかもしれませんが、長期空室が続いている場合には打開策となるかもしれません。

また、多くの実績を持つ不動産会社であっても、自分のマンションのターゲットに合った不動産会社を選ばなければ、結局入居者が見つからない可能性もあります。

自分の物件に合った、信頼できる管理会社・不動産仲介会社を見つけるようにしましょう。

実は魅力満載！マンション経営のメリット3つ

失敗のリスクがあるマンション経営ですが、適切にリスク対策をして経営することができれば、長期的な安定収入や節税効果など、豊富なメリットを手にすることができます。

ここでは、主なマンション経営のメリットを3つあげます。

長期的に安定した収入を得ることができる

マンション経営に成功すれば、長期的に安定した収入を得ることができます。

マンション経営での主な収入は家賃収入です。入居者を集めることができれば、長期間にわたって家賃収入を得ることができます。
家賃収入はそのままローンの返済に充てることもでき、比較的負担も少なくローンを返済することができます。

また、ローン返済後は、家賃収入がそのまま手元に残るため、老後の年金代わりとしても効果的でしょう。

ローン返済後は資産として残る

マンション経営は、ローン返済中も収入を得ることができるだけでなく、ローン返済後はマンションを自分の資産として手に入れることができます。

そのため、お金に困ったら売却したり、空室に自分が住んだりすることもできるでしょう。

また、マンションは生命保険の代わりとして活用することもできます。

マンションをローンで購入する場合は「団体信用生命保険」に加入するため、もし病気や死亡などによりローンが返済できなくなっても、家族にローンが返済し終わったマンションとその家賃収入を残すことができます。

節税効果が期待できる

マンションを経営することで、節税効果が期待できます。
具体的には、マンション経営にかかった諸経費を所得から差し引くことで所得税を軽減したり、不動産相続時に評価額を下げて相続税を抑えたりすることがあげられます。

失敗しないマンション経営で安定した長期収入を得よう

マンション経営には失敗のリスクもありますが、その理解と対策を怠らなければ、長期的な安定収入や節税対策など、様々なメリットの恩恵を受けることができます。

空室リスクを考慮した収支計画を立てたり、信頼できる管理会社・不動産会社を見つけたりすることで、より失敗するリスクのない、堅実なマンション経営をすることができるでしょう。

「部屋まる。」は首都圏の賃料6万円以下の物件を中心に取り扱う不動産会社です。
マンション経営について詳しいスタッフがサポートしますので、マンション経営に不安や悩みを持っている場合はぜひお気軽にご相談ください。