初心者が知っておきたいアパート経営の流れや成功するためのポイント

アパート経営に興味があっても、リスクが気になってなかなか始められない方も多いのではないでしょうか？

確かにアパート経営にはリスクもありますが、アパート経営を成功させるためのコツを抑えてうまく経営すれば、初心者の方でもアパート経営を成功させることができるでしょう。

今回は、特に初心者がアパート経営を始める際に役立つ知識や成功するためのポイントなどをまとめてご紹介します。

初心者がアパート経営を始める前に知っておきたい5つの知識

まずは、初心者がアパート経営を始める前に知っておきたい知識についていくつかあげます。
アパート経営を始める前に、アパート経営に関する知識をしっかりつけましょう。

どのエリアの物件に入居者が集まりやすいか

アパート経営では、空室リスクを回避するためにも入居者の集まりやすいエリアの物件を選ぶことが大切です。
需要の高いエリアやこれから人口増加が見込めるエリアを事前に調査して、そこから物件を選ぶといいでしょう。

どのような条件の物件に需要があるのか

人気エリアの物件を選んでアパート経営を始めても、周辺施設の騒音があったり設備が老朽していたりすると入居者が集まらない可能性もあります。

エリア選びと同様に、アパート経営では、どのような条件の物件に需要があるのか見極めて物件を選ぶようにしましょう。

アパートの購入資金の集め方やローンの組み方

アパートを購入する際、ローンを組んで購入資金を用意する方がほとんどでしょう。
後々のアパート経営が苦しくならないよう、アパート経営の購入資金の集め方やローンの組み方などについて学び、明確な収支計画を立ててからアパート経営を始めましょう。

アパート経営に関する法律や税金に関する知識

アパート経営では、経営に関する法律や税金についての知識も大切です。
アパート経営の経営については管理会社や不動産屋などからサポートを受けることもできますが、基本的な法律や税金に関する知識は自分でつけておくと便利です。

適切に税金を納めないと、節税対策で始めたアパート経営でかえって納税額が増えてしまうなんてこともありえるので、しっかり勉強しておきましょう。

アパート経営の経営計画の立て方

アパート経営では、空室リスクや建物の老朽化などのリスクも考慮した上で、明確な経営計画を立てることが重要です。

収支計画がしっかり決まっていないと、どれくらいの費用を設備の改修に回していいのか、毎月いくらのローン返済ができるかなどがわからず、アパート経営に失敗してしまうかもしれません。

余裕の持ったアパート経営の計画を立てましょう。

【初心者必見】アパート経営を始める際の基本の流れ

アパート経営を始める際には、まず自分が経営するアパートを選ぶところから始まります。

アパート選びでは、すでに完成しているアパートを購入するか、アパートを建築するところから始めるかの大きく分けて2つの選び方がありますが、初心者の方にはすでに完成しているアパートを購入する方法がおすすめです。

ここでは、アパートを購入してアパート経営を始める際の基本の流れについて説明します。

アパート経営についての知識をつけながら物件選びをする

まずは、アパート経営についての知識をつけながら、経営するアパートを選びます。
どんなエリア・条件の物件が人気なのか考えながら、入居者が集まりやすい物件を選びましょう。

また、初心者がアパート経営を始める際には、アパート経営についての法律や税金に関する知識も重要ですので、この時期につけておくと後々スムーズに経営を始められるでしょう。

アパート経営の収支計画を立てる

ある程度物件を絞ったら、そのアパートでどれくらいの収入が得られるのか、どれくらいの出費がかかるのか、利回りなどを確認しながらアパート経営の収支計画を立てましょう。

アパートを購入する際には、物件購入価格に対してどのくらいの家賃収入を得られるのかという「表面利回り」が提示されることが多いですが、表面利回りにはアパートの管理費用や修繕費用などが含まれていないので注意が必要です。

提示された表面利回りを見るだけでなく、自分でアパート経営にかかる諸費用を考慮しながら計算して、現実に近い収支計画を立てるといいでしょう。

アパートの買付をする

購入するアパートが決まったら、「買付証明書」を提出して物件購入を申し込みます。
値下げなどの値段交渉を行う場合は、この買付証明書を提出する際に行うことが多いです。

買付自体にはアパート購入に対する法的拘束はなく、あくまでアパートを購入したいという意思表明としておこなわれます。

しかし、何度もアパート購入をキャンセルしてしまうと不動産からの信頼を失ってしまう可能性もあるので、本当に購入を考えているアパートにのみ買付をするようにしましょう。

ローンの審査を受ける

ローンを組んでアパートを購入する場合は、アパートの売買契約を結ぶ前にローンの審査を受け始めます。

もしローンの審査に通らなくても、金融機関によってローンの基準などが異なる場合もあるので、複数の金融機関で審査を受けてみるといいでしょう。

アパートの売買契約を結ぶ

アパートの買付、ローンの審査が終わったら、アパートの売買契約を結びます。

物件価格に占める建物価格の割合（建物価格が高いほど減価償却費として計上できる）や瑕疵担保責任（物件に欠陥があった場合の責任）などをよく確認して契約を結びましょう。

管理会社の選定をする

初心者がアパート経営を始める際には、入居者募集やアパートの共用スペースの維持管理、入居者とのトラブルの解決など、アパートの管理は管理会社に委託することがおすすめです。
信頼できる管理会社を選びましょう。

入居者を募集し、適切に管理する

いよいよ入居者の募集を開始しアパート経営を始めます。

アパート経営では、入居者が集まったあとも適切に管理していくことが大切です。
管理会社にアパートの管理を委託している場合でも、家賃の価格設定や建物の修繕など重要な判断は自分でしながら、アパート経営の成功を目指しましょう。

初心者がアパート経営を成功させるために押さえておきたいポイント5つ

アパート経営は初心者には難しいと思われがちですが、アパート経営を成功させるためのポイントをきちんと押さえて経営すれば、初心者でもアパート経営を成功させることができます。

ここでは、アパート経営を成功させるためのポイントをご紹介します。

アパート経営を始めるタイミングを見極める

アパート経営では、アパート経営を始めるタイミングを見極めることも大事です。

老後までにローンを返済し終わるタイミングでアパート経営を始めることで、ローン完済後は年金に加えて安定した家賃収入を得ることができるようになります。

また、働き盛りの生活に余裕がある時期にアパート経営を始めれば、もしアパート経営が赤字になったとしても、余裕を持って経営することができます。
アパート経営の収支計画や目的などを考慮して、自分に合ったタイミングでアパート経営を始めましょう。

空室リスクを回避するためにも物件選びが重要

アパート経営には空室リスクがあり、空室が生まれてしまうと予定していた通りの収入が得られなくなってローンの返済が苦しくなってしまう可能性があります。

空室リスクを回避するためには、アパート経営を始める前に入居者を集めやすい物件を選ぶことが重要です。
入居者を集めやすい需要の高いエリア・条件の物件を選んでアパート経営を始めるといいでしょう。

長い目でみて黒字になるように経営する

アパート経営の初心者によくあるのが、初期費用の回収を焦ってしまい、相場よりも高すぎる家賃を設定したり、修繕・管理費用を必要以上に削減してしまったりすることです。

適切な経営計画が立てられないと、空室が生まれて入居者を集められず、家賃収入が落ち込んでしまって当初計画していた経営計画が頓挫してしまう可能性もあります。

アパート経営をする際は、本来のアパート経営の目的を忘れず、長い目で見て黒字になるように適切な運用計画・収支計画を立てながら運用するようにしましょう。

満室稼働になっても適切な管理をする

アパート経営では、満室稼働になっても適切な管理をしながら経営することが大切です。
満室になったからといって安心してアパートの管理を怠ってしまうと、入居者がアパートを離れてしまい、またすぐに空室が生まれてしまうかもしれません。

今の入居者にできるだけ長く住んでもらえるよう、また、次の入居希望者をしっかり確保できるよう、アパートの管理は定期的におこなうようにしましょう。

信頼できる管理会社と契約をする

アパート経営において、管理会社は入居者の募集や共用スペースの管理など、様々な重要な業務を代行してくれますが、あまり質のよくない管理会社と契約してしまうと、入居者の募集を積極的にしてもらえなかったり、共用スペースの管理が杜撰にされてしまったりする可能性もあります。

アパート経営を始める際はもちろんのこと、アパート経営をしている最中でも管理会社に不満を感じたら違う管理者との契約を検討するなど、質の良い管理会社と契約をするようにしましょう。

必要な知識を身につけて初心者でもアパート経営を成功させよう

アパート経営にはリスクもありますが、安定した家賃収入や節税対策など、成功すれば様々な魅力的な恩恵を受けることができます。

事前にアパート経営を始める流れやアパート経営を成功させるためのポイントについての知識を身につけ、初心者でもアパート経営を成功させましょう・

「部屋まる。」は、都内6万円以下の物件を多数取り扱う不動産屋です。 アパート経営に詳しい専門家も多数在籍していますので、アパート経営について興味のある方やアパート経営に不安がある方はぜひご相談ください。