不動産投資で失敗しないために！アパート経営のメリット・デメリットを解説

「アパート経営を始めたいけれど、デメリットがよくわからなくて怖い……」なんて思ったことはありませんか？
空室リスクや災害リスクなど、デメリットが大きいイメージのあるアパート経営ですが、実はメリット豊富で、魅力的な資産運用方法の1つです。

たしかに、アパート経営にはいくつかのデメリットがあります。
しかし、デメリットを把握し、事前に対策を講じることで、リスクを軽減して、健全なアパート経営をおこなうことが可能となります。

今回は、そんなアパート経営のメリット・デメリットと、デメリットに対する対策方法について詳しく解説します。
アパート経営を検討中の方や、現在アパートを経営中で規模の拡大を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

アパート経営の主なメリット・デメリット

お金がかかるイメージのあるアパート経営ですが、実はアパート経営のメリットは家賃収入だけではありません。
あまり知られていませんが、アパート経営には、年金・税金対策や生命保険の代わりになるというメリットがあります。

一方で、空室リスクや災害リスクなど、デメリットが存在していることも事実です。
デメリットをよく知らずにアパート経営を始めてしまうと、予想外の出費に戸惑ったり、期待している収入を得られない可能性があります。

ここでは、アパート経営のメリット・デメリットについてご紹介します。アパート経営を検討中の方は、ぜひご覧ください。

事前に知っておきたい！アパート経営の5つのデメリットとその対策方法

アパート経営には、いくつかのデメリットがあります。事前にデメリットを把握し、対策を講じておくことで、思わぬトラブルや失敗を防ぐことができます。

ここでは、アパート経営の主なデメリットとして、「空室・家賃滞納リスク」「金利の上昇の影響を受ける」「長期運用が前提となる」「資産価値の下落」「災害リスク」の5つをご紹介します。

それぞれのリスクに対する対策方法もご紹介しますので、アパート経営の参考になれば幸いです。

空室・家賃滞納リスク

アパートを経営する上で、空室リスクには注意が必要です。

アパート経営では、部屋を貸すことによって、家賃収入を得ています。
そのため、空室が増えると、その分の家賃収入が減ってしまうというリスクがあります。

また、入居者がいる場合でも、家賃滞納が発生する可能性があります。
入居者が家賃を滞納してしまうと、家賃収入が減るだけでなく、退去するまで新規入居者を募集することもできません。

事前に立地条件や設備条件をしっかりとリサーチし、適切な家賃設定をおこなうことで、空室リスクを減らすことができます。
また、アパート経営のパートナーである不動産会社と信頼関係を築いておくことも重要です。

金利の上昇の影響を受ける

変動金利のローンを利用してアパート経営を始めた場合、ローン返済中に金利が上昇すると、ローンの返済額が増えてしまうというデメリットがあります。

返済額が増えた結果、当初の予定通りの収入が得られなかったり、十分な収入にならないなんてことも。

金利の変動による影響を最小限に止めるためには、金利が上昇する可能性を考慮し、余裕のある資産運用をおこなうことが重要です。
具体的には、返済期間を短めに設定する、繰り上げ返済をする、固定金利期間を長くする、などが挙げられます。

長期運用が前提となる

アパートは、すぐに買い手が見つかって売却できるとは限らないので、長期運用が前提となります。
たとえ買い手が見つかっても、希望する価格で売却できないことや購入時の価格を大きく下回ることも少なくありません。

アパート経営をする上では、長期的な視点を持って、適切な運用計画を立てることを心がけましょう。

資産価値の下落

地価の下落や建物の老朽化により、資産価値が下落する可能性があります。

一般的に賃貸物件の家賃は、築年数の経過とともに安くなる傾向があります。
そのため、築年数が経過すると家賃収入が減ってしまうことも。

資産価値の大幅な下落を防ぐためには、管理費や修繕費などランニングコストがかかることも予測した上で、適切な運用計画を立てることが大切です。

災害リスク

アパートに限らず、建物すべてにいえることですが、地震や台風、火災などの災害によって、建物が倒壊・消失してしまうというリスクがあります。

災害対策としては、火災保険や地震保険などの保険に加入しておくことや耐震性・防火性の高い構造の物件を選ぶことが挙げられます。
複数のアパートを経営する場合は、離れたエリアの物件を購入することで、災害リスクを分散することができます。

実は魅力豊富！アパート経営のメリット6つ

意外と知られていませんが、アパート経営には、安定した家賃収入はもちろん、年金・税金対策になることや生命保険の代わりになることなど、たくさんのメリットがあります。

ここでは、アパート経営の主なメリットとして「安定性の高い収入を得ることができる」「レバレッジ効果が高い」「生命保険の代わりになる」「年金・税金対策になる」「インフレに強い」「実質支払いなしで土地・建物が手に入る」の6つをご紹介します。

アパート経営をお考えの方は、参考にしてみてください。

安定性の高い収入を得ることができる

アパート経営のメリットの1つとして、安定性の高い収入を得られることが挙げられます。
アパート経営では、入居者を集めることができれば、長期間にわたって継続的な家賃収入を得ることができます。

アパート経営の場合、まとまった金額を運用することになるので、老後の生活資金の確保を目的として、アパート経営を始める方も少なくありません。

また、信頼できる管理会社に委託しておけば、管理の手間を省くことができるので、副業として始めることも可能です。

レバレッジ効果が高い

レバレッジ効果とは、小さい資金で投資効果を上げ、収益性を高めることを指します。

アパートを購入する際、物件の購入費用の大部分は、金融機関の融資を活用して賄うことができます。
そのため、一度に多額の現金を準備する必要がなく、少額の自己資本で大きな資産を築くことができます。

また、アパート購入後は、家賃収入からローンを返済することができるので、小さい資金でアパート経営をおこなうことが可能です。

生命保険の代わりになる

アパートを購入することで、万一のことがあった場合、家族に不動産として資産を残すことができます。

アパート購入のため、住宅ローンを契約する際、団体信用生命保険に加入しておくことで、契約者に万一のことがあった場合、以降のローン返済が保険で支払われます。
保険会社が住宅ローンの残高を支払ってくれるので、家族にローン返済の義務が残りません。

また、土地と建物は手元に残るので、家族がアパート経営を継続すれば、安定した家賃収入を得ることができます。物件を売却した場合は、アパートの売却資金を得ることが可能です。

年金・税金対策になる

意外と知られていませんが、アパート経営には、年金・税金対策になるというメリットがあります。

個人年金保険の場合、定年退職後でも年金の受領年齢に達するまでは保険料を支払い続けなければなりません。
アパート経営をおこなうことで、長期的に安定した収入を得ることができるので、年金対策になります。

また、アパート経営は、駐車場や遊休地などの非住宅用地を所有する場合に比べ、固定資産税が6分の1、都市計画税が1戸200㎡まで3分の1になるなど、税金が軽減されるというメリットがあります。

将来的に相続が発生した時も、アパートやマンションが建築されている場合は、土地・建物の相続税評価額が低くなるので、節税効果があります。

インフレに強い

資本主義経済において、一般的な物価の上昇率は、年2〜4%といわれています。
預貯金や株などの金融商品は、インフレなどの経済変動に対応することができないため、金融価値が目減りする可能性があります。

一方、アパート経営などの不動産運用は、物価の上昇と連動して不動産価格も上がるので、インフレの影響を受けにくいというメリットがあります。

実質支払いなしで土地・建物が手に入る

アパート経営のために土地・建物を購入する際、金融機関の融資を活用して、土地・建物を購入することができます。
住宅ローンは、家賃収入から返済することができるので、少額の自己資本でアパート経営を始めることができます。

アパート経営をする中で、共用部を清掃したり、老朽化が進んだ箇所の修繕が必要になる場合があります。
清掃や修繕にかかる費用についても、家賃収入から賄うことが可能です。

また、最初に投資した自己資本についても、アパート経営によって家賃収入を得る中で、回収することができます。

住宅ローン返済後は、土地・建物ともに無担保の資産となるので、健全なアパート経営をおこなうことができた場合、実質的には自己負担なしで、土地・建物を手に入れることができます。

アパート経営で失敗しないためのポイント

アパート経営で失敗しないためには、「事前に十分なリサーチをする」「信頼できる不動産会社を選ぶ」の2つがポイントとなります。

安定した収入の確保や税金対策など、メリット豊富なアパート経営ですが、いくつかのデメリットがあることも事実。
リスクを少しでも軽減し、健全なアパート経営をおこなうためには、事前のリサーチと不動産会社選びが重要となります。

ここでは、アパート経営で失敗しないためのポイントについてご紹介します。

デメリットを踏まえ、事前にリサーチする

アパート経営で失敗しないためには、デメリットを考慮し、事前に十分なリサーチをすることが大切です。
物件の立地条件や設備条件、災害リスクなどをしっかりと分析し、適切な運用計画を立てておきましょう。

また、収支計画の予測が甘いと、空室が発生してしまった場合、すぐに収支が赤字になってしまう可能性があります。
堅実なキャッシュフロー計画を立てることで、アパート経営の収益性を確保することができます。

信頼できる不動産会社を選ぶ

アパート経営をおこなう上では、パートナーとなる不動産会社と適切な信頼関係を築くことも重要です。

アパート経営には、魅力的なメリットがたくさんある一方で、リスクやデメリットが伴います。
信頼できる不動産仲介会社や管理会社を選ぶことで、空室リスクを軽減させたり、入居者トラブルにスムーズに対応してもらうことが可能となります。

事前に対策を立てて、安定したアパート経営を

アパート経営には、魅力的なメリットがある一方で、空室リスクや災害リスクなど、デメリットが存在していることも事実です。
しかし、アパート経営のデメリットを把握し、事前に十分なリサーチをおこなうことで、リスクを軽減することが可能です。

また、パートナーとなる不動産会社と適切な信頼関係を築くことで、初心者の方でも安心してアパート経営をおこなうことができます。

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