賃貸の原状回復は？借主の負担はどこから？賃貸での重要なポイントや注意点を詳しく解説

賃貸における原状回復とはどのようなものなのでしょうか。

何となく分かっているつもりでも、実際のところ、どこまでが借主である自分の負担になるのかや、入居前や入居中の注意点など知らない方が意外と多いのです。

退去する際になるべくトラブルを起こさないためにも、これらのことを知っておくのはとても大切です。

そこで今回の記事では、賃貸の原状回復についてや、場面ごとの責任の所在、賃貸で暮らす際の注意点などを解説します。

賃貸の「原状回復」とは？

賃貸における原状回復とは、故意や過失によってできたキズや損耗などを元に戻すことを指します。

つまり、借主に物件を貸したことによって何らかの損耗が生じた場合はそれを直し、元の状態に戻すための原状回復が必要となるということです。

原状回復の意味

原状回復について詳しく説明します。

借主が修理費を負担する場合では、まず、借主の移住や使用によって発生した建物価値の減少が起きたとします。

そして、退去する際にこれが借主の故意または過失や善管注意義務違反、その他通常の使用を超える方法などの借りていた側の責任と判断された場合、起きた物件における損害を借主負担で修復します。

ここで出てくる善管注意義務違反とは、民法400条で定められた「善良なる管理者としての注意義務」を略したものです。

これは注意して使用管理を行うことを言っており、これを守らずに損耗やキズを作ってしまった場合は借主の責任となるということです。

つまり、通常の使用や経年劣化による損耗は借主の責任とはならないため、その修繕費用を負担する必要はないのです。

原状回復は契約書に明記されている

この原状回復に関しては、一般的に契約書に明記されています。

その内容としては「借主は契約終了時には本物件を現状に復して明け渡さなければならない」という風なものです。

ここで注意が必要なのが、この「現状に復して」とは必ずしも入居時と同じ状態に回復しなければいけないという意味ではないことです。

原状回復とは借主の責任で起きた損耗を復旧することであるためです。

敷金との関係

実は敷金を預ける目的は、家賃の滞納が起きた際だけでなく、貸主による故意や過失で起きた損耗の原状回復のためでもあるのです。

人によって契約状況は異なるものの、賃貸契約の際に敷金を支払っている場合は、そこから原状回復日を差し引いて返金されます。

そのため、始めの契約の際に敷金を支払っておけば、後々の経済負担を軽くすることができます。

賃貸の原状回復はどちらの責任？

原状回復は様々な場面で見られますが、貸主と借主どちらの責任になるのかはその場面ごとによって異なります。

ここからは場面別における各責任の所在について解説します。

日常生活で生じた傷・汚れは借主の責任ではない

原状回復とは借主の責任で起きた損耗を修復することであると先程分かりました。

そのため、通常時や日常生活で生じた傷や汚れは借主の責任とはならないのです。

この通常時に生じる損耗や、反対に借主の責任とされる損耗はそのようなものがあるのでしょうか。

借主の責任かor貸主の責任

その場面や損耗によって借主の責任なのか貸主の責任なのかが変わってきます。

以下に場面ごとの責任の所在を記載します。

ぜひ参考にしてください。

地震でガラスが割れた

地震などの災害でガラスが割れた場合、責任の所在はどちらにもありませんが、修復費は貸主負担であることが民法で決められています。

また、借主が家具の転倒防止などの対策を行っていなかったことでガラスが割れたり、床や壁にキズが付いた場合においても、理由が災害の場合は貸主負担となります。

家具・家電によって床や壁が汚れた

長期間、同じ場所に家具や家電によって床や壁が汚れた場合でも、日常生活を送る上では仕方のないことのため、貸主負担となります。

また、貸主所有のエアコンによってできた壁のビス穴や汚れも貸主負担となっています。

物を落下して床を傷つけた

床に何か物を落としてキズを付けてしまった場合は、善管注意義務違反として借主負担となります。

また、ひっかきキズや重い家具による床のへこみ、窓の開けっ放しによる床や壁の変色なども借主負担となるため注意です。

住宅設備が破損した

住宅設備が耐用年数を過ぎて故障してしまった場合、経年劣化による自然損耗として貸主負担となります。

この対象としては、流し台やガスコンロ、エアコンなどがあります。

各耐用年数は以下の通りです。

タバコで壁や床が変色した

タバコによって壁や床が変色したり、臭いが付いた場合は通常の使用を超えた汚れとなり、借主負担となります。

この場合、借主の清掃などの管理を怠ったのが原因であると考えられるからです。

飼っているペットが床や壁を傷つけた

飼っているペットが床や壁に傷をつけてしまった場合は、借主負担となります。

ペットが起こした物件に対する損耗に関しては、借主の監督責任が問われてしまうため、原状回復が必要になるのです。

また、ペットが物件に何か匂いや汚れを付けてしまった場合も同様に、借主の責任となります。

ペットを賃貸で飼う際の注意点は以下の記事でも解説しています。
気になる方はぜひ一度ご覧ください。

賃貸の原状回復を巡ったトラブルに注意！

賃貸の原状回復を巡ったトラブルは近年でも多く起こっています。

そのため、入居前や入居中の過ごし方において意識しておくべきポイントがいくつかあります。

ここからは、原状回復を巡ってのトラブルをなるべく回避するために重要なポイントを場面別にご紹介します。

入居前の注意点

入居する前には不動産会社や大家さんと賃貸契約を結びます。

その後、入居が始まるのですが、この際に気をつける必要のある点が2つあります。

契約内容をよく確認する

賃貸契約の際に、契約書の内容をしっかりと確認しておきましょう。

この時の契約内容に退去後のキズや損耗の責任がどのようなケースである場合は借主負担になるかなどが載っていることがほとんどです。

これを前もって確認しておかないと、本来は自分が負担する必要のない部分でも原状回復として費用を請求されてしまう可能性もあります。

後々のトラブルを避けるためにも、入居前の契約書はよくその内容を確認しておきましょう。

入居前からあるキズや汚れを確認する

入居する前にもともとあるキズや汚れを確認し、メモを取ったり写真を撮っておきましょう。

もともと付いていたものであれば、退去時にその修繕費を借主が払う必要はないため、念のため前もって確認しておくことが大切です。

またこの際に、元々そのキズや汚れが付いていたという証拠が必要になる場合もあるため、写真で記録を残しておくのも重要なポイントです。

入居中の注意点

入居中に注意するべきことは、やはり日常生活でできる範囲を超えた損耗やキズ、汚れを物件に与えないことです。

そのためには、あまりに重すぎる家具は配置しないことや室内での喫煙を避ける、壁や床を引っかかないなど日頃の小さな注意が大切です。

また、退去する際ですが、貸主とともに自分でもその物件においてのキズや損耗を確認するのですが、この時にも念のため写真を撮っておきましょう。
この際、自分の過失で起きてしまったものがあればそれをしっかりとメモを取り、書面に記録しておきましょう。

その後、貸主側から原状回復の見積書が送られてくるのですが、退去時に確認したものと相違はないかをしっかりとチェックしましょう。

また、この時に何か納得できない点が見つかった場合は、なるべく早めに貸主の方に直接伺って相談するのがよいでしょう。

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まとめ

今回の記事では、賃貸における原状回復についてや、場面ごとの修繕費の責任の所在、賃貸における意識すべきポイントや注意点を解説しました。

入居前や入居中の行動で原状回復の見積もりが大きく変わるため、なるべくこれを念頭に置いて暮らすことが大切です。

退去後もより快適に過ごすためにも、今回の記事の内容をしっかりと覚えておきましょう。