アパート経営にかかる初期費用とは？必要な自己資金について徹底解説

「アパート経営に興味があるけれど、初期費用が高そうでなかなか手が出せない……」なんて思ったことはありませんか？

投資先の1つとして注目を集めているアパート経営ですが、高額な初期費用がかかるイメージを持っている方も多いと思います。
しかし、アパートローンを活用することで、初期費用の資金繰りをしつつ、アパート経営を始めることができます。

また、一口にアパート経営の初期費用といっても、建物の取得費用から税金関連、保険料など、様々な種類の費用があります。
それぞれの費用の詳細について知ることで、アパート経営に必要なお金を事前に計算し、資金計画を立てることができます。

そこで今回は、アパート経営にかかる初期費用や維持費、アパートローンについて詳しく解説します。
アパート経営に興味がある方や、アパート経営を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

アパート経営にかかる初期費用とは？

アパート経営にかかる初期費用には、大きく分けて「アパートの取得費用」と「建物以外にかかる費用」の2種類があります。
ここでは、アパート経営にかかる初期費用について、種類ごとにご紹介します。

アパートの取得費用

アパートの取得費用は、アパートの規模や構造、地域などによって大きく異なります。
ただし、おおよその取得費用は「坪単価×延べ床面積」で計算することができるので参考にしてみてください。

坪単価は、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の順に価格が上がります。
木造アパートの場合、1坪あたり40〜60万円前後が目安となります。

これに対し、鉄骨造アパートは1坪あたり50〜70万円前後、鉄筋コンクリート造のアパートは1坪あたり70〜100万円前後が目安となります。

鉄筋コンクリートは高層建築に採用されることが多い構造なので、アパートではあまり使用されません。
そのため、アパートは木造のものが多い傾向があります。

建物以外にかかる費用

建物以外にかかる費用として、主に「不動産取得税」「印紙税」「登記費用」「各種保険料」「外注費」「アパートローン関連費用」の6つが挙げられます。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物を取得した際にかかる税金のことで「固定資産税評価額×4%（2021年3月31日までは3%）」で計算することができます。

購入直後ではなく、購入後半年から1年半後に請求されるので、忘れないように注意が必要です。

固定資産税評価額とは、不動産の公的な価格のことで、各自治体が固定資産課税台帳で管理しています。
固定資産税評価額は不動産の時価よりも低い場合が多く、土地は時価の約70%、建物は時価の約50〜60%が目安となります。

ただし、アパートの床面積が40㎡以上240㎡以下の場合、1200万円の控除を受けることができます。
控除対象の場合、固定資産税評価額から1200万円引いた額に対して3%の税率がかけられます。

印紙税

印紙税とは、契約書に添付する収入印紙の代金のことです。
収入印紙の代金は、契約する金額によって異なります。

例えば、契約金額が100万円〜500万円の場合、1000円の印紙税がかかります。
他にも、500万円〜1000万円の場合は5000円、1000万円〜5000万円の場合は1万円、5000万円〜1億円の場合は3万円となります。

1万円を超える額の収入印紙を購入する場合は、事前予約が必要になることもあるので、注意しましょう。

登記費用

アパートの登記費用の目安は、20万円〜50万円といわれています。
登記費用にはいくつかの種類がありますが、主なものとして「所有権保存登記」と「抵当権設定登記」が挙げられます。

まず、アパートを取得した際、自分の所有物であると登記する「所有権保存登記」が必要となります。
土地の売買によって所有権移転をおこなった場合、不動産価格の2%（2021年3月31日までは1.5%）の税金がかかります。

また、建物の売買によって所有権を移転した場合の税率は2%です。

銀行の融資を受けアパートローンを組む場合は、購入対象のアパートに対して抵当権を設定するため、「抵当権設定登記」をおこないます。

抵当権設定の登記をおこなう場合、固定資産税評価額×0.4%の税金がかかります。

各種保険料（火災保険など）

アパートの規模や構造にもよりますが、一般的には火災保険は10年契約で50万円前後かかるといわれています。
アパートローンを組んでアパートを購入した場合、火災保険の加入が義務化されている場合があります。

外注費

外注費には、不動産仲介会社の仲介手数料や税理士・弁護士への相談料、入居者募集にかかる費用、管理会社の委託手数料などが含まれています。

仲介手数料は、「売買価格×3%＋6万円＋消費税」で計算することができます。
また、管理会社に管理業務を委託する場合、賃料の約5%ほどの手数料がかかります。

アパートローン関連費用

アパートを購入する際、アパートローンを利用して銀行から融資を受けることができます。
一般的にアパートローン関連費用の総額は、アパート購入費の約10%程度だといわれています。

アパートローン関連費用には、「保証料」と「事務手数料」の2つがあります。

保証料とは残債を肩代わりしてくれる保証会社に支払う費用のことで、借入額の約2%程度です。

事務手数料とはローンを組む際に金融機関に支払う費用のことで、定額制と定率制があります。
定額制の場合、3万円程度が目安となります。

アパート経営には初期費用だけでなく維持費もかかる

アパート経営には、初期費用だけでなく維持費もかかります。
主な維持費用として、「光熱費」「保険料」「管理費」などが挙げられます。

他にも、必要に応じて「修繕費」や「リフォーム費」などがかかります。
不動産業者に新しく入居者を紹介してもらった場合は、「仲介手数料」として家賃の半月分を支払います。

アパート経営で活用することができる「アパートローン」とは

アパート経営にかかる初期費用の資金繰りの方法の1つとして、「アパートローン」が挙げられます。
アパートローンを活用することで、初期費用をカバーしアパート経営を始めることができます。

アパートローンの頭金にはいくら必要？

アパートローンを組んで銀行から融資を受ける場合、フルローンを組む方法と頭金を支払って融資を受ける方法の2つがあります。

中古アパートを購入する場合、上場企業に勤務している年収1000万円以上の方や医者、弁護士などの高収入の属性の方は、フルローンを組むことができます。

フルローンを組むことで、自己資金を出資することなくアパート経営を始めることができます。

他にも、アパートローンには、頭金を支払って融資を受ける方法があります。
必要となる頭金の金額は、アパートや契約者の条件によって異なるので一度確認してみるといいかもしれません。

融資金利については、2%〜4%が目安となります。
ただし、借入額が大きくなると、1%でも大きな金額になってしまうので注意が必要です。

アパートを購入する際は、見込める収益を予測し無理のない資金計画を立てておきましょう。

アパート経営に必要な自己資金を計算する方法

健全なアパート経営をおこなうためには、事前に必要なお金を計算し、資金計画を立てることが重要です。 資金計画を立てる前に、アパート経営に必要となる自己資金を考えておきましょう。

アパート経営に必要な自己資金を計算するためには、まず、アパート経営にかかる費用の全体像を捉えることが必要です。

アパートの購入費のうち、自己資本とアパートローンの割合を考えることで、毎月かかるアパートローンの返済額を算出することができます。

次に、周辺地域の賃料相場から家賃収入を想定し、利益が黒字になるかを確認します。
最後に算出された数字から、必要となる自己資金を計算します。

手元に資金を残しておくと安心

アパート経営は都心部のマンション投資などに比べると、空室リスクや家賃の下落リスクが高い投資です。
そのため、赤字の月が出たり、当初想定していた利回りを下回ったりする可能性もあります。

アパートローンの返済が滞ってしまうことを防ぐため、半年から1年程度は収入がなくてもローンを返済することができる自己資本を手元に残しておくようにしましょう。

アパート経営を成功させるためには、設備投資を惜しまないことが大切

安定したアパート経営をおこなうためには、空室リスクを軽減し、入居率を上げることが重要です。
そのためにはアパートの設備面にも気を配る必要があります。

設備があまりにも古かったり、壊れてしまっているにも関わらず放置してしまうと、なかなか入居希望者を見つけることはできません。

アパート経営を成功させるためには、建物のメンテナンスや設備投資に積極的に取り組むことが大切です。

また、必要に応じてリフォームやリノベーションをおこなうことで、築年数が経過してもそれほど家賃を下げずに高い入居率を維持し続けることができます。

事前準備をして余裕のあるアパート経営をしよう！

健全なアパート経営をおこなうためには、しっかりと事前準備をして余裕のある資金計画を立てておくことが大切です。

アパートの取得費用や不動産取得税、火災保険料など、初期費用を計算し必要に応じてアパートローンを組むことで、無理のない資産運用を実現することができます。

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物件の紹介はもちろん、アパート経営に関する知識・経験が豊富なスタッフが多数在籍しておりますので、アパート経営を検討中の方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。